作 者丨李宇嘉
01
从一线城市来看，楼市确实火，不是一般的火！
国庆以来，无论同环比，还是新政前后，无论新房还是二手房，成交量都是翻倍、翻两倍增长！
一般认为，量一旦起来了，情绪带动下，价格也会稳定住！
这样的案例有很多。比如，深圳贝壳的数据显示，10月份深圳二手住房的议价率为7.1%，比9月份的8.2%大幅度收窄1.1个百分点，回到6-7月份的水平。显然，业主不愿意大幅降价了。
国庆后，尽管市场活跃度有所下降，但深圳、上海、成都等热点城市，国庆后的第二周（10.14-10.20），热度又开始抬升。喜人的形势能否维持，需要让子弹再飞一会儿，才能看清趋势！
但就微观层面，销售量的反弹，对价格企稳的带动可能没那么大，我们看到的更多则是“以价换量”。比如，近期深圳的两个“日光盘”，中建观玥折后3.3万/平米，和5万/平米的限价比，打了66折；深业上城学府，折扣后7-7.5万/平米，也比周边的同类盘源价格低了1万元。
其实，从品质来看，无论是得房率（100%以上），还是学位，抑或是交通，这两个盘都是不错的，为啥要大尺度降价呢？可以说开发商信心不足，但根本上还是开发商和购房者博弈的结果。
直观的原因是，板块内，新盘可谓恶性内卷。就以中建观玥为例，紧邻该项目的有润曜府、中海时光境，他们的折扣给出了最大的诚意——85折，价格降到4.2万左右。你说卷不卷嘛！
一个开发商的朋友告诉我，这个新政一出，他的第一反应就是“赶紧卖房”。这绝不是个案。现在，每一个板块，都存在巨大的供给端竞争。这种竞争，不单单是供给规模大导致的竞争，而是在户型、配套、区位等内卷化加剧的情况下，供给端担心被淘汰，争相突围。
首当其冲的，就是新房之间的竞争！
02
9月20日，招商蛇口拿下广州南沙横沥岛地块，这个项目面世后，可能要横扫板块内很多项目了。
试点立体园林，户户都有空中花园，面积最高为住宅套内的40%；
阳台占比，可以扩大到25%；
加上飘窗等赠送面积，实用率最高可以做到150%；
这是全广州第一个最高实用率接近150%的住宅，但不会是最后一宗。因为，广州第四代住宅将汹涌而至。
12月30号之前，广州将有57个地块出让，已公布地块条件的项目，基本都是按新规来设计的。
可见，市场避免不了一场新房市场的“新旧规”大战！
新规下的产品，最大优势就是得房率高，其中有品质的改善，但在购房者眼里，摊薄均价，才是最大的优势。市场上留存的需求，都是真实的刚需和改善，对价格敏感。当新房同质化竞争，买家考虑的一定是实用率高的产品，得房率100%的将打败85%的，得房率150%的将打败100%的。
即便新旧产品得房率差不多，但内卷让新上市产品不能有任何瑕疵，必须得做到“均好”：好设计、好配套、好社区……，否则就被市场淘汰了。前段时间，笔者在内地某省三四线城市调研，发现真的是“人无我有、人有我优、人优我精”，购房者肉眼所及，全方位竞争。
比如，一个入户大堂，也需要高颜值，取悦客户！
这必然要高额投入！
因此，建设一个城市在售有100个项目，但能打的（一个月能消化10套以上），可能不到1/5。这些所谓“能打的项目”，必然就是均好的项目，包含低价格。剩下那80多个项目，过去可能“能打”，或许也没有太大的缺点，但在新晋“卷王”的竞争下，现在败下阵来了。
每个月只能成交几套，甚至零成交，被市场遗忘了！
告别“房住不炒”，购房者开始关注产品力，倒逼开发端不断推陈出新，在一些细节上全面内卷，导致新产品也有被淘汰的危险。对开发商来说，快跑是唯一选择。而降价是快报的捷径。
03
这种竞争，也延续到了二手房市场。当“次新房”挂牌量上升后，购房者有了新的选择。“客户为王”的情况下，中介带客户看房，一般是看了A盘看B盘，看了新房再看二手房。
之前，二手房价格降得多，很多需求被分流至二手房了。上半年，重点30城二手房交易占比达到65%，比2023年提高10个百分点，比2019年翻了近一倍。近期，随着高得房率产品增多，第四代的新颖设计，现房/准现房增加，“交房即办证”的承诺，需求开始向新房转移了。
前几次新政，主要刺激二手房交易扩张。但国庆到现在，各地普遍新房交易不错。以深圳为例，近年来二手房一般是新房的2倍以上。10月份，二手住房交易可能会突破6000套，当市场为二手房终于站在5000套的枯荣线之上欢呼时，这个月的新房成交，可能要超过1万套了。
这与政策有关，因为政策鼓励新房交易。比如二套房首付比例和首套房都是15%；银行“房贷争夺战”激烈，二套房利率也进入“3%时代”；二手房交易增值税免征期“5年改2年”。
这些，都导致新房更受欢迎了。
这么一来，二手房业主着急了，担心被淘汰。毕竟，新房现在的竞争优势很突出。于是，二手房挂牌量上升了。比如，上海二手房成交新高的同时，新政后链家挂牌量已新增了1万多套，大多都是刚满2年的二手房。深圳也如此，新政到现在，深圳二手房挂牌量增长了6700套。
由于挂牌价上涨了，我们推断在售二手房中，高价盘增加了！
原来，“次新房”是有优势的，但未来真不好说！对于业主来说，这是头等大事！
持续不断的政策纾困，市场开始企稳了。至少，四季度楼市稳得住，或短期内是稳定住了。但是，当“以价换量”还是主流，当新加入的竞争者可能将客户扫光，市场情绪会有什么变化？
当新房优势突出，对二手房业主来说，接下来该怎么办？
估计大家都想得到！
我们希望市场能早日企稳，但必须要面对这个形势！
作者：李宇嘉
